Aug 28, 2021
Transaksi jual beli rumah ternyata tidak hanya sekadar nilai penawaran atas bangunannya saja. Terdapat beberapa komponen lain yang harus dibayarkan, seperti pajak jual beli rumah. Seluruh biaya yang harus dibayarkan tersebut merupakan syarat yang telah diatur oleh negara.
Oleh sebab itu, dalam membeli rumah secara tunai perlu menyiapkan beberapa biaya tambahan lain, terlepas dari biaya beli bangunan. Anda juga bisa menghitung sendiri perkiraan pajak pembelian rumah supaya nantinya tidak kaget apabila dikenakan biaya lebih di luar dari nilai rumah tersebut.
Apa saja komponen biaya lain yang harus Anda tanggung sebagai pembeli? Lalu seperti apa cara perhitungannya? Mari simak penjelasannya sebagai berikut.
Mengenal komponen pajak jual beli rumah dan biaya lainnya
Berikut adalah penjelasan mengenai komponen pajak dan biaya jual beli rumah.
NJOP
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan rata-rata taksiran harga akan sebuah bangunan. Biaya yang ditetapkan didasarkan pada perbandingan harga serta objek sejenis lainnya, misalnya zona dan luas bangunan. Patokan biaya yang perlu dibayarkan berbeda-beda sesuai dengan peraturan dari pemerintah daerah setempat. Apabila nilainya kurang dari Rp 1 miliar, NJOP-nya adalah 20%. Sedangkan untuk rumah yang nilainya lebih dari Rp 1 miliar, NJOP yang dikenakan adalah 40%.
NJOPTKP
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) merupakan nilai pengurangan dari NJOP sebelum dikenakan biaya BPHTB. Besaran pajak ini sudah ditentukan langsung oleh pemerintah daerah. Oleh sebab itu, besaran biaya yang dibayarkan di tiap daerah tentunya akan berbeda satu sama lain.
PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak pembelian rumah yang memiliki nilai sebesar 10% dari biaya transaksi. Apabila Anda melakukan pembelian melalui developer, agen, atau lainnya (yang termasuk PKP), PPN tersebut dibayarkan kepada PKP (Pengusaha Kena Pajak). Sedangkan bila Anda melakukan pembelian langsung pada perseorangan (rumah second) maka PPN tersebut dibayarkan langsung ke kantor pajak setempat.
Contohnya apabila Anda membeli rumah seharga Rp 500 juta, maka perhitungan PPN-nya adalah
500 juta x 10% = 50.000.000
Jadi, PPN yang harus dibayarkan ialah Rp 50 juta.
PPh
Pajak Penghasilan (PPh) merupakan jenis pajak yang jadi tanggung jawab penjual rumah. Besaran biaya PPh dari transaksi jual beli rumah ialah 2,5% dari harga yang telah disepakati. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan.
Contohnya bila Anda membeli rumah senilai Rp 500 juta. Perhitungan beban PPh yang harus dibayarkan adalah:
500 juta x 2,5% = 12.500.000
Jadi, PPh yang harus dilunasi oleh penjual sebelum menerbitkan Akta Jual Beli adalah Rp 12.500.000.
PBB
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan komponen pajak jual beli rumah yang juga jadi tanggung jawab dari pihak penjual. PBB dibayarkan hanya dalam sekali setahun. Sebelum melakukan transaksi jual beli rumah, pastikan kalau PBB-nya sudah dilunasi oleh penjual. Adapun besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besaran NJKP sendiri adalah 20% dari NJOP.
Misalkan Anda ingin membeli rumah dengan luas bangunan 170 m2, luas tanah 250 m2, NJOP Rp. 1.500.000 per m2, serta NJOPTKP Rp 12 juta maka perhitungannya adalah:
NJOP Bangunan = 170 x Rp1.500.000
= Rp255.000.000
NJOP Bumi = 200 x Rp1.500.000
= Rp375.000.000
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 255.000.000 + Rp 375.000.000
= Rp630.000.000
NJKP = 20% x (NJOP-NJOTKP)
= 20% x (Rp630.000.000 – Rp12.000.000)
= 20% x 618.000.000
= 123.600.000
PBB terutang = 0,5% x 123.600.000
= 618.000
Jadi, biaya PBB yang harus dibayarkan adalah Rp 618.000.
BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan jenis pajak pembelian rumah yang harus ditanggung oleh pembeli rumah. Pajak ini wajib dibayarkan berdasarkan perolehan hak tanah serta bangunan yang dibeli. Besaran pajaknya sendiri adalah 5% dari harga jual dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOTKP).
Contoh perhitungan dengan NJOPTKP DKI Jakarta sebesar Rp 80 juta adalah:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP PBB – NJOPTKP)
= 5% x (630.000.000 – 80.000.000)
= 5% x 550.000.000
= 27.500.000
Jadi, biaya BPHTB yang dikenakan ialah Rp 27,5 juta.
Biaya cek sertifikat
Sebelum Anda melakukan pembayaran pajak pembelian rumah, disarankan untuk mengecek sertifikatnya terlebih dahulu. Hal ini sangat penting untuk mengetahui legalitas dari rumah yang akan dibeli. Selain itu juga untuk menghindari risiko sengketa di kemudian hari akibat properti yang masih bermasalah. Biaya cek sertifikat ini sendiri tidaklah mahal. Hanya mencapai kisaran Rp. 100.000 saja. Jadi, pastikan Anda sudah mengecek keabsahan segala dokumennya sebelum melakukan transaksi.
Biaya pembuatan akta jual beli
Akta jual beli (AJB) merupakan bukti pernyataan bahwa pihak penjual telah bersedia melepas rumahnya kepada pembeli sesuai dengan kisaran biaya yang telah disepakati. Besaran dari biaya AJB adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biasanya pihak yang menanggung AJB adalah pembeli. Namun, bisa ditanggung bersama-sama apabila sudah ada kesepakatan tertentu. Terutama untuk rumah yang memiliki harga cukup besar.
Misalkan Anda membeli rumah seharga Rp 500 juta, perhitungan biaya pembuatan akta jual belinya adalah
AJB = 1% x 500.000.000
= 5.000.000
Jadi, biaya pembuatan akta yang harus Anda bayarkan adalah Rp 5 juta.
Biaya nama balik sertifikat
Apabila Anda melakukan transaksi pembelian rumah langsung dari pemiliknya, perlu dilakukan prosedur balik nama. Besaran biaya balik nama sertifikat (BBN) adalah 2% dari nilai transaksi. Sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat yang berlaku. Proses balik nama ini biasa dilakukan sendiri oleh pembeli. Kalau Anda membeli rumah dari developer, tidak perlu mengurus perihal nama balik tersebut.
Tahapan Pembayaran Pajak Jual Beli Rumah
Setelah mengetahui informasi mengenai jenis pajak dan biaya lain yang harus dibayarkan saat transaksi jual beli rumah, tak ada salahnya mengetahui tahapan pembayarannya, sebagai berikut.
Periksakan terlebih dahulu sertifikat tanahnya di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tujuannya untuk mencocokkan data di dalam sertifikat dengan buku tanah di kantor pertanahan. Dalam hal ini, Anda akan dikenakan biaya cek sertifikat sebesar Rp 100 ribu.
Cek tanda terima dari seluruh pajak yang jadi kewajiban penjual, seperti PBB. Pastikan pembayaran PBB dari tanah dan bangunan tersebut tidak tertunggak
Setelah mendapat kesepakatan, pembeli harus segera membayarkan biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sedangkan penjual akan membayar biaya pajak penghasilan (PPh). Pihak penjual dan pembeli juga akan membayar jasa PPAT (bisa ditanggung satu pihak atau bersama-sama, sesuai kesepakatan).
Proses selanjutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Fungsinya sebagai dokumen otentik dalam peralihan hak milik rumah. Pembuatan AJB dimulai ketika seluruh biaya jual beli telah dibayar lunas, baik oleh pembeli maupun penjual. Pembuatannya dilakukan di hadapan pejabat PPAT. Jangan lupa juga untuk mempersiapkan beberapa dokumen sebelumnya.
Setelah AJB selesai, langkah terakhir adalah dengan balik nama sertifikat kepemilikan dari penjual ke pembeli. Hal ini hanya dilakukan bila Anda membeli rumah bekas milik penjual saja. Pengambilan sertifikat yang sudah dibalik nama ini paling cepat memakan waktu 14 hari kerja.
Demikian penjelasan mengenai pajak jual beli rumah dan biayanya. Agar proses jual beli rumah dapat berjalan dengan lancar, sebaiknya coba hitung sendiri perkiraan pajak pembelian rumah serta biaya lainnya. Jadi, Anda bisa mempersiapkan keuangan dengan baik sebelum membeli rumah impian.
