Aug 28, 2021
Harga rumah yang cenderung mengalami peningkatan tiap tahunnya sering kali mempersulit banyak orang untuk memiliki hunian idaman. Terutama di kota-kota besar seperti Kota Medan. Solusi yang sering kali ditawarkan sekarang ini adalah dengan skema cicilan ke developer atau Kredit Pemilikan rumah (KPR).
Kedua model pembayaran ini dianggap sebagai opsi alternatif bagi masyarakat dengan penghasilan yang terbatas agar dapat membeli rumah. Karena cara ini tidak mengharuskan Anda menyiapkan uang dalam jumlah sangat besar. Cukup membayar uang muka dan sisanya bisa dicicil sesuai dengan kesepakatan. Kira-kira skema cicilan mana yang paling baik? Berikut penjelasannya.
Beli Rumah Dengan Cicilan ke Developer
Secara mekanisme, cicilan ke developer sebenarnya sama dengan skema KPR. Bedanya, Anda tidak perlu mengajukan lebih dulu ke bank yang jadi pihak ketiga. Urusan ini bisa dilakukan dengan melibatkan dua pihak saja, yakni Anda dan developer.
Skema yang diberlakukan adalah cash bertahap atau dicicil tiap bulan dan cash keras (uang tunai). Bila memilih dengan cash bertahap, Anda tidak perlu membayarkan uang muka seperti pada KPR. Tenor dari angsurannya sendiri tergantung pada si developer.
Kelebihan beli rumah dengan cicilan ke developer
Tidak menggunakan sistem Down Payment (DP) atau uang muka. Biasanya developer menggunakan booking fee sebagai tanda jadi
Tidak akan dibebankan bunga dalam pembayaran tiap bulannya
Prosesnya lebih mudah dan ringkas karena hanya melibatkan pembeli dan developernya saja
Anda akan terbebas dari segala macam biaya, misalnya biaya provinsi atau biaya survey
Jangka waktu cicilannya dapat dinegosiasikan. Makin lihai kemampuan negosiasi Anda, masa cicilannya bukan tidak mungkin bisa lebih panjang
Kekurangan beli rumah dengan cicilan ke developer
Walaupun bisa dinegosiasikan, jangka waktu cicilannya lebih singkat dari jangka waktu cicilan yang ditawarkan oleh KPR. Maka, dana yang harus disediakan juga relatif lebih banyak.
Beresiko tertipu oleh developer nakal jika Anda tidak teliti. Pembelian rumah dengan cicilan ke developer biasanya dilakukan PPJB, PJB atau IJB dibawah tangan tanpa melibatkan Notaris/PPAT. Sehingga, ikatan tersebut menjadi Akta Non Otentik dan tidak mengikat tanah atau rumah sebagai objek perjanjiannya. Pastikan developer rumah tersebut memiliki reputasi yang baik.
Kredit Pemilikan Rumah atau KPR
KPR merupakan suatu skema pembelian rumah yang pembayarannya bisa dilakukan dengan sistem kredit atau mencicil. Anda cukup membayar uang muka di awal sesuai dengan kesepakatan terlebih dahulu. Sistem KPR kini tengah jadi pilihan banyak orang ingin membeli rumah. Terutama di kota dengan kenaikan harga properti yang tinggi seperti di Kota Medan.
Sampai sekarang, pihak perbankan masih jadi penyedia resmi KPR di Indonesia. Beberapa contoh jasa KPR yang disediakan oleh bank antara lain Kredit Griya Utama (Bank BTN), KPR BCA (Bank BCA), dan KPR Merdeka (Bank NISP).
Kelebihan beli rumah dengan KPR
Tidak perlu mengeluarkan dana berjumlah besar di awal. Cukup siapkan uang muka saja
Ada beberapa bank yang memiliki penawaran suku bank rendah. Anda bisa memilih yang dianggap paling sesuai kemampuan finansial bulanan
Anda masih bisa mengalokasikan sebagian penghasilan bulanan untuk ditabung atau investasi karena cicilan yang dibayar cenderung tidak begitu besar
Beberapa bank sudah memberikan proteksi asuransi seperti asuransi jiwa dan asuransi kebakaran
Meski cicilannya belum lunas, Anda tetap langsung bisa menempati rumah tersebut
Karena disediakan oleh pihak perbankan, KPR memiliki legalitas yang lebih terjamin
Kekurangan beli rumah dengan KPR
Lama tenor yang dipilih akan memengaruhi jumlah suku bunga yang dibebankan pada Anda
Resiko kerugian jika ternyata pada akhir masa pembayaran jika ternyata nilai rumah lebih kecil dari total KPR beserta bunga yang sudah dibayarkan.
Risiko terjadinya krisis ekonomi di pertengahan pembayaran yang mengakibatkan Anda gagal bayar, sehingga beresiko penyitaan rumah.
Anda tidak akan diberikan surat-surat rumah berharga sebelum melunasi seluruh pembayaran
Suku bunga yang fluktuatif dan selalu bertambah setiap tahun bisa membuat jumlah cicilan jadi meningkat
Meski memiliki dana yang cukup, Anda tidak boleh melunasi cicilan KPR lebih awal dari kesepakatan. Kalau memaksa, Anda akan dikenakan biaya penalty
Proses pengajuannya bisa memakan waktu cukup lama
Tips aman cicilan rumah langsung ke developer
Kasus developer nakal sepertinya jadi makin sering terdengar. Salah satunya adalah yang terjadi pada bulan Mei 2021 lalu. Melansir dari Kompas.com, puluhan orang di Tegal, Jawa Tengah mengalami kerugian hingga Rp 1,2 miliar akibat tertipu penawaran rumah murah dari Rosa Residence. Mereka dijanjikan akan menerima kunci rumah pada Januari 2021. Namun karena tak kunjung terealisasi, mereka pun mengadukan developer nakal tersebut kepada pihak kepolisian.
Itu hanya satu dari sekian banyak kasus developer nakal yang sering terdengar. Tentunya Anda tidak ingin mengalami hal tersebut bukan. Supaya tetap aman saat melakukan cicilan langsung ke developer, berikut adalah beberapa tips yang bisa Anda coba.
Periksa kredibilitas dan track record dari developer. Anda bisa mengeceknya melalui persatuan Perusahaan Real Estate di Indonesia atau REI
Lakukan survey langsung ke lokasi properti. Hal ini bertujuan untuk memastikan bentuk asli dari proyek terkait
Pastikan kalau developer memiliki contoh bangunan yang jadi proyeknya. Kalau tidak ada, sebaiknya Anda menghindari developer tersebut
Lakukan transaksi di depan pejabat akta tanah (notaris) supaya lebih aman. Jangan lakukan transaksi jual beli di bawah tangan
Mintakan bukti dokumentasi proyek yakni Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Pastikan juga keabsahannya di kantor pertanahan setempat
Lebih Baik KPR atau Cicil ke Developer?
Baik KPR maupun cicil ke developer, sama-sama memiliki kelebihan dan kekurangannya tersendiri. Hal itulah yang membuat kedua skema tersebut sering jadi pilihan alternatif banyak orang. Cicilan ke developer disarankan bila Anda tidak ingin ‘ribet’ dengan prosedur serta tidak perlu membayarkan uang muka atau tidak dapat memenuhi syarat pengajuan KPR. Sedangkan kalau Anda menginginkan transaksi yang aman dan terjamin legalitasnya, KPR bisa jadi pilihan.
Itulah informasi seputar KPR atau cicilan ke developer. Semoga bisa membantu Anda dalam memilih skema pembayaran yang terbaik dan sesuai kebutuhan.
